對畢業生吸引能力較強的城市租金水平存在顯著的季節性上漲特征，因而一線城市普遍在7-8月達到年內租金峰值。

    8月熱點城市租房市場開始降溫。

    21世紀經濟報道記者根據中國房價行情網數據整理“8月租金單價TOP10城市租金情況”發現，在8月租金單價TOP10城市中，北京租金平均單價為112.5元/月/平方米，是8月唯一一個租金單價超100元的城市，環比來看，北京租金單價下降1.6%。不止北京，除深圳和廈門外，TOP10城市8月租金單價均出現下調，其中杭州環比下降超5%。

    根據貝殼研究院數據，全國重點40城住房租賃市場在7、8月達到年內市場熱度高峰，9月租賃市場降溫，全國重點40城住房租賃市場9月成交量環比減少超過20%。貝殼研究院預測，今年四季度全國租賃市場將進入傳統淡季，租金水平回落。

    租賃旺季結束市場降溫

    貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報道記者表示，城市租金水平主要受市場供需關系影響，與城市的人口凈流入情況、房源供應情況相關。

    合碩機構首席分析師郭毅則認為，在人口流動背后，城市產業承載力和人口吸附力是影響城市租金的核心因素。另外，大城市嚴格的樓市限購和高位運行的房價也使無力購房的剛需家庭涌向租房市場，增加租房需求。

    在多種因素的共同作用下，中國房價行情網數據顯示，在8月租金單價TOP10城市中，北京、上海和深圳居全國前三，分別為112.5元/月/平方米、99.34元/月/平方米和94.49元/月/平方米。

    黃卉指出，6-7月由于高校畢業生集中進入租賃市場，會形成畢業季的租賃旺季。今年高校畢業生人數創歷史新高，大城市70%的高校畢業生通過租房解決居住問題。對畢業生吸引能力較強的城市租金水平存在顯著的季節性上漲特征，因而一線城市普遍在7-8月達到年內租金峰值。

    依據貝殼研究院監測數據，今年TOP10城市的全年租金峰值多集中在7月。黃卉指出，8月城市租金水平和市場成交熱度回落，畢業季帶來的租賃旺季在8月結束。

    與其他一線城市相比，廣州租金絕對值處于低位，為59.39元/月/平方米。黃卉指出，其核心原因是廣州租賃房源供應充足，市場租賃需求規模較北上深低，供需結構趨于緩和。

    按中國房價行情網數據計算，8月在一線城市租賃一間20平方米的主臥，北京、上海、深圳和廣州每月平均需要支付2250元、1987元、1890元和1188元的租金。

    環比來看，8月租金單價TOP10城市僅深圳和廈門同比微漲，其余城市均有所下調，杭州和成都8月租金單價分別環比下降5.03%和4.31%，調整幅度最大。

    黃卉認為，今年城市租金同比上漲除了有畢業生人數創新高的原因外，還與去年受新冠肺炎疫情影響多數城市租金呈現低位有關。今年疫情有效防控，租房市場回歸常態，租金價格較去年有所上漲。盡管如此，貝殼研究院監測的全國重點40城數據顯示，近7成城市租金仍低于2019年同期水平，可見疫情對租金的滯后影響尚未完全消退。

    行政手段調控租金難度大

    黃卉指出，每年大概有兩個租賃旺季，除了畢業季外，春節后流動人口返城和城市人口工作變動會形成春節后住房租賃旺季。而現在畢業租房旺季已過，9月房屋租賃市場繼續降溫。貝殼研究院監測的數據顯示，全國重點40城租賃市場9月成交量環比減少超20%。

    北京亞運村房屋租賃經紀人張成明顯感受到租房市場在轉冷，“租房的人變少了，聽經理說我們商圈9月成交的單量比8月少了近一半”。張成表示，去年受新冠肺炎疫情影響租金水平較低，今年很多租客續租，目前待租房源較往年同期少。

    另外，亞運村商圈的租金也在小幅降低。“我們這邊45平方米左右的一居室七八月租金一般6200-6300元，最近能便宜200-300元，有些還有100-200元的議價空間。”張成說。

    由于工作變動，原本在北京通州租房的王然9月開始關注健德門區域的房屋，她發現中介平臺上的一居室個人房源，在掛牌價的基礎上大都還有100-200元的議價空間。

    盡管如此，線下看了三次房后，王然的租房目標從整租一居室變成了合租主臥。王然告訴21世紀經濟報道記者，她的租房預算是4000-5000元/月，而健德門附近一居室的月租金大都超過6500元。

    季節性因素影響城市租金水平，但漲跌幅度不會太大。郭毅告訴21世紀經濟報道記者，從全國層面來看，受產業承載力和外來人口吸附力等影響，一線城市和強二線城市租金缺乏下調動力。“如果這些特征不發生根本性扭轉，我覺得短期之內大城市租金明顯下調的可能性并不大。”

    近期住建部在實施城市更新行動中防止大拆大建問題相關通知中表示，要確保住房租賃市場供需平穩，城市住房租金漲幅不超5%。北京也發布住房租賃條例，明確要建立租金監測和發布機制，必要時可以采取傭金和租金指導價。

    對此黃卉認為，市場租金會在一定范圍內合理波動，官方或將出臺的租金指導價可以成為市場租金的穩定器，能有效避免租金大幅上漲。同時黃卉也提醒，應當避免對租金做過于嚴格的管制，避免對市場主體運行造成過多影響。

    郭毅則認為目前住房租賃市場中相當一部分房源為小業主的閑置房屋，房屋的位置、房齡、面積、內部裝修等各有不同，很難確定“合理租金”的評判標準。相較而言，通過加大公租房、保障性租賃住房、人才租賃住房等開發和供應力度，擴大其市場占有量，循序漸進影響市場租金或更加合理。