本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    10月30日，山東省濟南市迎來取消土拍最高限價后的首次土拍。據了解，除去終止出讓的兩宗地塊，當天共有10宗土地迎來成交，其中4宗溢價成交，6宗底價成交，攬金41.5億元。部分地塊溢價率超過50%，相比于此前的15%左右最高溢價有明顯上升。

    今年10月份，包括合肥、成都、濟南、廈門等多個城市官宣取消土拍限價，而濟南此次土拍作為取消限價后的首場亦因此備受關注。

    部分地塊溢價率超50%

    “底價成交的地塊大多是郊區或遠郊地塊，關注度不是非常高。而核心地區地塊溢價率提升也和起拍價格降低有一定關系。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示，從溢價率來看，市場有一定的回升態勢。

    具體來看，本次土拍競爭最為激烈的當屬濟南鳳凰北路以西、商貿城路以南組團地塊。據中指研究院山東地產總經理袁彬彬介紹，該組團地塊吸引中海、華潤、保利置業等8家企業報名，最終經過241輪競拍，被中電建以總價6.95億收入囊中，溢價率53.1%；此外，保盛拿下的彩石地塊亦經過236輪競拍，最終溢價率50.17%，總價為7.06億元。

    “此次起拍價除了有調低的趨勢外，加價的幅度也減小到100萬，較之前千萬加價幅度明顯下降，增加了房企出價次數；此外，由于取消了限價，地塊分化加劇，核心地塊被眾多房企激烈角逐，樓板價創新高。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示。

    “濟南作為省會城市，雖然有一定的去庫存壓力，但供需關系相對其他城市來說較好，只要選對地塊，理論上來說不會有太大去庫存壓力，因此也受到頭部房企青睞。”張宏偉如是稱。

    “競爭激烈的熱門地塊最典型的特征就是屬于高端改善項目，這也迎合濟南住房需求已經步入到改善群體主導階段的發展特征，尤其是低密、核心區域的產品，稀缺性較大，備受歡迎。低價成交的基本屬于外圍剛需項目，稀缺性不強。”宋紅衛表示。

    或加快房企競爭

    “自2017年8月以來，濟南最高限價政策施行6年，期間共有29次住宅用地“熔斷”。隨著近來市場下行趨勢的延續，本次政府最新公告已取消限價政策，在供給端進一步放寬。”袁彬彬表示，取消限價后房企可恢復土拍自由競價，短期內熱點地塊熱度繼續升高，其它區域地塊或有帶動作用但影響不大。

    此外，袁彬彬認為，取消限價在提升放開少量優質地塊限制的同時，也加快了房企競爭，房企在高溢價下的拿地策略和建設品質也會有新的變化。

    “目前房企投資拿地的戰略都在回歸一二線城市，省會城市也是核心房企關注的重點，在地塊條件上，房企更傾向拿核心區域的核心地塊，盡管樓板價會高一些，但是安全邊界較高，因此，未來省會城市的核心地塊競爭激烈會加劇。”宋紅衛表示。

    “本次土拍是取消限價后的首場，可以看到，核心區域優質住房房價上漲的預期已經形成，預計未來其他核心城市也將形成這樣的趨勢，即分化更為明顯，核心地塊被多個房企競逐，新的少量地王或會再次在各個核心城市出現。”宋紅衛如是稱。

（編輯 喬川川）