本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    6月25日，泓盈城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱：泓盈服務）向港交所主板提交上市申請，中金公司為獨家保薦人。

    據中指院資料，截至2022年年底的綜合實力、毛利及城市服務收入計，泓盈服務在總部位于湖南省的中國物業服務百強企業中排名第一。此外，公司被公認為總部位于湖南省的中國物業服務百強企業中唯一一家提供城市照明系統運營的公司。

    “目前市場上對兩類房企比較看好，一是央國企、二是區域深耕房企，這類房企具備信用優勢，較為穩健，目前泓盈兼顧二者特點，優勢明顯；泓盈上市一方面有利于拓展資本市場融資通道，融資能力增加；另一方面作為現金奶牛，可以更好地與城發開發業務形成業務協同、賦能，實現物業業務更好地發展。”同策研究院研究總監宋紅衛對《證券日報》記者表示。

    湖南頭部物業服務企業

    招股書顯示，泓盈服務是一家成立于2015年的國有企業，經過8年的運營及發展，已發展成為城市服務及營運提供商，目前業務主要包括物業管理服務、城市服務及商業運營服務三大類，2022年三大業務板塊分別占收入的39.2%、52%，8.8%。

    截至2022年12月31日，泓盈服務在管的物業管理項目總數為63個，在管總建筑面積為1030萬平方米，其中城市服務板塊在管項目總數為148個，包括照明系統運營項目4個，停車場運營項目142個，以及市政環衛項目2個；同年公司亦完成了98個園林綠化及工程項目，截至2022年12月31日有43個在建項目。截至2022年12月31日，商業運營服務板塊在管項目總數為44個，在管建筑面積為53.4萬平方米。

    其中，公司在長沙承接了多個有影響力的標志性項目，包括湘江財富金融中心、洋湖國家濕地公園及長沙國際會展中心等。依托在物業管理行業，尤其是公共物業管理方面的豐富經驗，公司也積極開發城市服務市場，并承接多元化項目，如夜景亮化控制中心運維項目、洋湖生態新城零碳項目、漁人碼頭停車場項目及濱江片區市政環衛維護項目。同時，也向若干客戶提供商業運營服務，覆蓋長沙市若干著名景點及商業區，如太平街商業運營項目及天心閣古玩城商業運營項目。

    從經營業績上看，泓盈服務的收入由2020年的2.78億元增加至2022年的5.28億元，復合年增長率約為37.8%。同時，同期毛利從0.81億元增加至1.21億元，復合年增長率約為21.9%。

    泓盈服務表示，公司大部分收入來自湖南省的業務，及在不久的將來，湖南省仍將占據公司營運的大部分。“我們認為，我們以湖南省尤其是長沙市為戰略重心，以及我們在同一地區提供物業管理服務及城市服務的既定市場地位，將繼續支持我們業務規模擴張，并賦予我們在中國市場于該等服務方面強于競爭對手的優勢。”

    城發集團為控股股東

    值得一提的是，泓盈服務深耕長沙有自己的“底氣”。泓盈服務的控股股東城發集團公司是湖南省的一家城市開發商和運營商，主要負責城市公共基礎設施的融資、投資、建設、運營和管理。

    憑借城市開發，城市建設、城市運營和產融投資“一核三極”，城發集團開發了多元化的優質物業組合，包括但不限于橋梁、道路、隧道等公共基礎設施、辦公樓、文化公園及展覽中心。

    “城發集團是長沙市最大的城市綜合開發商，業務范圍覆蓋城市開發的整個生命周期，并將源源不斷產生新項目。這確保了大量的儲備項目，且我們將繼續利用高度可見和可持續的增長機會。我們認為，我們與城發集團的合作關系為雙方創造了協同效應。”泓盈服務在招股書中表示。

    2020年、2021年及2022年，泓盈服務從城發集團及其聯系人（按項目來源劃分）獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.48億元，分別占總收入的76.2%、70.2%及66.0%。于2020年、2021年及2022年，在物業管理服務板塊，公司來自城發集團及其聯系人的項目的保留率分別為100%、87.2%和86.3%。

    “泓盈服務于城發集團獲得的業務占據收入的70%左右，一方面使得弘盈具備了穩定而堅實的業績基礎，但同時也意味著關聯交易占比過高和對母公司存在過度的市場與業績依賴。”IPG首席經濟學家柏文喜向《證券日報》記者表示，不過當下物業服務企業有較多涉足城市服務，確實是這一行業實現可持續增長和提升業績增長潛力的新趨勢，主要是由于城市服務一方面在服務價格方面更加市場化、在增值服務方面有較大的潛力而具有較好的業績增長想象空間。

    “隨著存量時代的逐漸到來，城市服務成為大多數房企的新賽道。由于城市服務涵蓋范圍較廣，與居民的生活息息相關，因此，城市服務具有抗周期的特征，與開發業務明顯的周期波動形成較大的反差，且資本市場對于城市服務業務也比較看好。”宋紅衛表示。

（編輯 白寶玉）