本報記者 王麗新

    從開發商附庸業務轉型為獨立“大管家”的上市企業，物業服務管理正逐漸成為一個好行業。好在“市場天花板高，資金需求少，政策環境友好。”在業內人士看來，若能跑通內生式增長的商業模式，這是一個長牛賽道。

    另外短期可見的好處是，上市不難，且PE是住宅開發的10倍左右，這或許是去年一年，碧桂園、雅居樂、新城集團和佳兆業4家標桿房地產企業分拆物業登陸香港資本市場的背后動因。甚至最近，保利物業也按耐不住，開始釋放上市聲音。

    值得關注的是，行業龍頭企業萬科、融創和龍湖對物業管理業務雖各有期許，共識卻是暫時不分拆上市。“物業公司分拆上市是比較荒唐的事，物業的本質是把服務做好。”這是融創中國董事長孫宏斌的看法。龍湖集團董事長吳亞軍則稱，物業管理是四大主航道業務之一，目前沒有分拆上市計劃。

    至于萬科物業，近日則傳出“擬于香港IPO，規模為10億美元”的消息，一經傳出，萬科立刻否認，理由很簡單，萬科董事長郁亮4個月前稱，“特意讓物業保持跟資本市場的距離”，“大型的物業公司就我們沒上市，是吧？大家特別期待是吧？我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了”。

    孵化千億量級獨角獸

    “上市需要短期業績、需要公告，那他們（萬科物業）的技術達到很好了嗎？對萬科來說，再加上兩三百億元有什么意思？沒有啥貢獻，不搞個1000億元有意思嗎？”郁亮表示，“所以我們的缺口是1000億元，不是兩三百億元的問題。”

    據萬科2018年年報顯示，萬科物業2018年實現營業收入98億元，同比增長33%。據《證券日報》記者不完全統計，自2014年彩生活開啟物業服務企業上市之路后，大型房企剝離物業公司在港上市已達10家有余，加上在A股上市的南都物業11家上市物業企業，其市值從6億港元到380億港元不等，超過100億港元的則有4家。此外，業內預計，若保利物業順利上市，預計其市值也將超過300億元。

    值得關注的是，在目前披露2018年年報的營收指標中，綠城服務排在首位，營收為67億元人民幣，其當前市值約為195億港元。而市值排在上市物業公司之首的則是剛剛上市的碧桂園服務，上市以來PE維持在35倍—50倍之間，在上市物業管理企業中估值最高，總市值約高達380億港元。但其2018年營收接近50億元，僅約為萬科物業的一半。從這一角度看，正如業內所示，在香港這個收入模式在估值中如此占優勢的資本市場中，對于一個營收百億元的公司來說，規模估值只有10億美元，是不是太少了？

    更重要的是，在萬科物業服務的480萬家庭，簽約合同面積現在已經超過5.3億平方米的基礎上，加上存量時代巨大商機的到來，這是不是意味著，行業龍頭萬科物業成長為千億估值的企業存在可能性？若存在這種可能性，萬科或許可以不急于上市，畢竟頭部公司市占率還不夠高。

    “我們的物業是可以發展成千億級業務的，不知道什么時間，但是有機會。等他們（萬科物業）具備這個技術和實力了，再去談上市會好一些。”郁亮曾強調道，“不要著急去上市，會干擾他們（萬科物業）長期基礎的打造。”

    商業模式本質是服務

    目前物業管理行業仍處于分散階段，公司眾多，非標準的管理也使得業務拓展能力較差。而大型公司通過標準化管理、優質的服務質量和品牌效應，加快擴大業務規模，并以科技賦能，盈利能力穩中有升。

    在資本推動下，大型物業公司正忙于跑馬圈地，這在一定程度上催生了物業管理行業的發展。但也有業內人士稱，在房地產企業的整盤戰略中，物業板塊過早上市有優勢也有劣勢，比如記者接觸到的不少業主就反映，住區物業管理公司上市后，承諾的服務不到位，物業費卻漲得飛快，弄得再也不想買這家開發商的房子了。這樣一來，在未來增量開發市場高手較量中，可能會失去先機。

    正如孫宏斌所說，物業的本質在于服務。具備開發商背景、或者與第三方開發商有穩定戰略合作關系的物業管理企業是增量市場中受益方，但也需要從單一的物業服務向多元業務發展，尤其在家政、維修、電商服務等社區增值服務，社區教育、房屋經紀市場及社區養老等增值服務方面下功夫。

    實際上，這也是萬科物業業務布局版圖。從2009年在財務上與萬科集團獨立，到2015年啟動完全市場化戰略，發展至今，萬科物業的在管物業中，50%已是非萬科開發。

    目前來看，萬科物業已涵蓋住宅物業、商企物業服務、開發商服務、社區資產服務、智能科技服務和社區生活服務六大板塊。截至2018年12月底，萬科物業已經布局全國83個城市，合同項目共計2482個，其中住宅項目1971個，商企項目511個，合同面積達5.3億平方米。在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業務占比65%，非住宅業務占比35%，其中非住宅業務收入比重在逐年增加。

    萬億元量級市場空間待挖掘

    事實上，在郁亮的設計中，不是沒有拆分萬科物業上市的計劃，而是不會以單一“住宅物業”公司經營模式上市，這就還需要跑通利用數字化和新技術節省人工成本、提升人均效能，同時還能提升用戶體驗的商業模式。實際上，龍湖也在推進物業管理方面的數字化技術，這是在企業業務規模擴大10倍后，還能“玩得好”的根本，也是上市后市值空間持續走高的有利武器。

    “萬科物業每年拿出營業收入的1.5%給科技研發。”萬科物業CEO朱保全曾說，數字技術運用好比給物業管理這輛老坦克插上了信息與智能天線，推動了服務和管理手段的升級換代。在此基礎上，經過兩年發展，2018年5月，萬科物業與珠海大橫琴投資有限公司合作，試圖打通通過運營城市資源管理城市空間的“物業城市”模式。

    兩個月后，萬科物業以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰略股東。戴德梁行的資源眾所周知，接下來，萬科物業即推出了HSQ高端物管認證體系，這標志著萬科物業高端物業管理體系進入產品化階段。緊接著，朱保全宣布了萬科物業“住宅商企兩翼齊飛”的發展戰略。

    不難看出，不管是商業還是住宅物業，高端管理服務都是毛利空間較高的業務，其核心是讓資產得以保值增值，業主才愿意付出同等的物管費，從而實現產權所有者與管理者的共贏。而盈利水平是上市后最重要的財務指標，培養持續提升盈利能力異常關鍵。

    正如中信證券研究的一份報告指出，開發企業“扶上馬，送一程”的確助力企業短期發展，但開展第三方服務才是優秀物業管理公司最終的歸宿。頭部物業管理公司市占率還很低，龍頭之間直接競爭尚不激烈。行業單位人工創造市值遠低于海底撈等優秀服務類企業，這不僅意味著頭部物業管理公司規模上還有極大增長空間，更說明其非標準化服務本身還有極大的內容重構及重定價可能。

    有研究表明，2021年，基礎物業服務的市場將超過1萬億元。

    由此可見，物業管理服務是存量時代下一種市場體量不小的生意。不急于上市，不讓資本干預萬科物業打基礎，反而能給其自然生長空間，至于孵化出什么，則要看后市結果了。