在融資渠道收窄的大背景下，不少房企開始尋找新的融資機會，與投資機構共同成立并購基金成為當下的重要選擇。業(yè)內人士認為，過去房地產投資中債券性投資居多，未來真正的股權投資機會進一步顯現。
融資渠道收窄
“嚴監(jiān)管是大勢所趨，這對于房企融資也帶來了一些影響。今年上半年，房企各方融資渠道大幅度收縮，特別是信托受到了較大影響，ABS規(guī)模總體也有一些下降。”北京某專注于房地產投資的PE機構總經理表示。
記者注意到，年初以來，受融資渠道收窄影響，房企債務違約頻發(fā)，其中甚至涉及不少知名房企。
“國內ABS是一個大方向，規(guī)模有上萬億。不過，目前相關政策不太成熟，使得這方面發(fā)展相對緩慢。”對于被業(yè)內寄予厚望的ABS，北京某知名地產基金副董事長認為，最大的問題在于收益率有限，必須有足夠的流通溢價才能夠大規(guī)模推廣，否則投資者不太容易接受。此外，在資產證券化過程中，涉及多項稅收，國內尚缺乏類似歐美國家的ABS法律規(guī)范。
深圳某資管機構總經理表示，房地產業(yè)通常有兩種資金，一種負責維持企業(yè)正常運營，另一種則負責企業(yè)進一步發(fā)展。“地產基金和機構的資金，前幾年很容易發(fā)生錯位，要么是找不到合適的投資項目，要么是募集成本比較高，造成一些不良項目匆忙上馬。從去年下半年開始調控力度加大，基本上將這兩部分資金劃清了界線：地產基金做發(fā)展，信托等機構負責正常運營。”
上海某偏地產投資的產業(yè)基金創(chuàng)始合伙人表示，做債更接近于銀行范疇，房地產基金是專業(yè)化屬性的投資機構，做債也就失去了其最初設立的意義。“今年上半年資金比較緊張，大的開發(fā)商也逐漸開放了股權合作思維，探索一些新的合作渠道。”
并購機會顯現
前述北京PE機構總經理認為，對投資機構而言，融資市場的改變正孕育出新的投資機會：一是真正的股權投資。過去，房地產投資對大量機構來說是債券性投資，從去年下半年開始呈現出新特點，在投資過程中，機構可以拿到大量股權。二是存量市場催生并購。房地產由“增量時代”邁向“存量時代”，市場格局進一步演變帶來的是部分中下小房企被大房企并購。“我們去年在海南并購了很多項目。在這一過程中，并購讓投資增值成為可能。”三是不良資產處理。在比較嚴峻的資金形勢基本面下，不少中小房企的特定項目會產生資金壓力，如果能夠把握基于不良資產和短期流動性的問題，則更易獲得超額收益。
普華永道日前發(fā)布的《2017年全年房地產行業(yè)并購回顧》顯示，2017年全年，中國境內房地產相關的并購交易482筆，數量同比增加6.4%；交易金額約810億美元，同比增加30.6%。其中，實現規(guī)模化、獲取土地儲備、多元化與轉型發(fā)展是房地產行業(yè)并購的三大主要動因。
今年3月，融創(chuàng)上海與盛煦地產宣布共同發(fā)起國內首只存量資產并購基金，基金規(guī)模達200億元。據悉，該基金將聚焦一二線城市的核心商業(yè)存量資產，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。此外，基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，通過多種渠道從資本市場退出。
在上述PE機構總經理看來，開發(fā)商資金收緊，倒逼其拿出更好的條件來與資金方合作。做債和做股是兩種完全不同的思路，做債看的是安全性，做股則看的是中后端收益。“我們也針對性地補充了不少這方面的人才，比如工程預算、項目質量管理類人才。”
持有型物業(yè)基金“突圍”
前述深圳資管機構總經理認為，年初以來，整個市場氛圍包括投資習慣以及私募產品接受度日趨成熟，地產基金多元化加速。“實際上，持有型物業(yè)基金比開發(fā)基金更難，可選擇的區(qū)域和機會更少。中國做住宅已經非常成熟，但是做持有型物業(yè)的機構目前還很少，運營的公司特別是高端運營團隊非常稀缺。能在這一領域快速突破取得市場業(yè)績的機構，很有可能成為未來中國房地產基金的新銳。”
上海某跨境不動產資管機構執(zhí)行董事認為，持有型物業(yè)有自己的生命周期，不同的階段回報不一樣，即使走到衰退期，還可以考慮在市場找更好的替代性用途。“持有型物業(yè)基金就跟上市公司一樣，可以直接帶來收入，現金流非常好。”
用益研究認為，核心型基金是成熟的房地產市場最常見的基金，該種類型的基金以持有經營成熟出租型物業(yè)為主，期限很長，收益主要來自于物業(yè)租金。核心型基金和REITs本質上是一樣的，但最大的差異在于，前者是私募，往往只面向少數機構投資人，更靈活可定制化一些；后者是公募，且證券化上市流通，有嚴格的操作規(guī)范。
“談到機遇與風險，其實是對項目選擇需要更加謹慎，需要關注哪一類交易對手是真正創(chuàng)造價值，實現資產增值，盡量規(guī)避以往靠數量和流水的交易對手。以前做債比較簡單，現在做股是真的要看投資機構創(chuàng)造價值的能力了。”上述深圳資管機構總經理表示。
