證券時報記者 張達

    近日，恒大公告稱正在考慮分拆集團物業管理業務于香港獨立上市。至此，龍頭五強房企中，僅萬科表示物業板塊暫無上市計劃。自2014年房企分拆物業赴港上市第一股出現后，2018年下半年至今經歷了一波物業服務企業上市熱潮，并且受到資本市場熱捧。今年這種上市熱度進一步延續，并且出現多個龍頭房企的身影。

    已上市物業服務企業大多數有開發商背景，隨著房地產行業增速放緩、從增量時代轉向存量時代，更多開發商轉型服務商，不斷拓展新的盈利增長點，其中物業管理行業近兩年備受關注，巨大的存量資源和穩定的增量資源為物業管理行業提供了廣闊的發展空間。今年國家要求全面推進城鎮老舊小區改造，提出將物業管理納入改造計劃并作為長效機制建立起來，也為物業管理行業提供了長期穩定的市場拓展空間。有研究機構預計，2030年物業管理行業規模有望達到3.2萬億元。同時，從需求端來看，隨著人們對美好生活的向往，特別是經歷了今年的疫情之后，物業服務企業“最后一公里”作用凸顯，更多人對品質物業需求強烈，也將此作為置業重要選項之一。

    在行業發展前景被看好的背景下，具備穩定現金流和抗風險能力的物業服務企業受到資本市場的青睞。今年以來，資本市場受疫情影響劇烈波動，而物業板塊表現則格外搶眼，多只物管股年內漲幅超過100%，更是出現了千億市值的企業，近半企業市盈率超過40倍。近期，在多數房企預計上半年凈利潤大幅下降的背景下，多家物業企業則發布盈利預告稱凈利潤同比增長超過50%。而物業企業獲得高估值的關鍵在于物業管理規模、盈利增長能力及增值服務增長空間。

    房地產行業是資本密集型行業，房企分拆物業上市可以增加融資渠道，實現規模進一步擴張，提升品牌價值，也能幫助提升房企本身的估值。從已上市物業服務企業的融資用途來看，近期多家物業服務企業并購活躍，上市融資主要用于戰略性收購，這也是規模擴張的利器。而龍頭房企本身就有規模優勢、品牌優勢和較強的融資能力，為其關聯的物業企業帶來穩定的高成長性。可以預見，隨著龍頭房企分拆物業上市步伐加快，將會出現更多千億市值的物業企業，行業并購整合將加速，市場分化進一步加劇，資本市場對物業服務企業上市也將逐漸回歸理性。